Разрешение органов опеки на покупку квартиры в ипотеку – как получить

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

• сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
• недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

• свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
• паспорт гражданина России (для каждого родителя);
• документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
• обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
• справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

• отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
• документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
• согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
• документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Образец заявления  в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

• согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
• новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.

Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога.

Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

• разрешение от ООиП;
• документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
• документы на продаваемое и покупаемое жилье;
• предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

• наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
• жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в х.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html

Ипотека и органы опеки: 3 важных аспекта для родителей

Всегда ли необходимо получать одобрение госоргана при покупке жилища? Ипотека и органы опеки часто связаны: при оформлении кредита государство контролирует соблюдение законодательства при совершении сделки, чтобы не нарушались права несовершеннолетних.

Когда нужно разрешение

Согласно федеральному законодательству гражданин обретает дееспособность, достигая восемнадцатилетнего возраста. До этого момента о нем обязаны заботиться родители, опекуны. Территориальные органы опеки, попечительства следят, чтобы не нарушались права несовершеннолетнего при отчуждении/покупке квартиры.

Одобрение сделки социальной службой обязательно, если ребенок:

• выступает владельцем/совладельцем продаваемой недвижимости;
• получает жилье, которое обременено, в наследство;
• покупает жилище в ипотеку, а родитель выступает от его имени.

Банкиры неохотно предоставляют заем, если одной из сторон ипотечной сделки является несовершеннолетний. Большинство кредиторов предлагает следующий алгоритм:

• оформление ипотеки на родителей;
• выплата кредита;
• переоформление недвижимости на детей.

Бывают случаи, когда банковская структура выдает заем, а собственником стает ребенок. Она требует в залог не приобретаемый объект, а другую ликвидную собственность. Подойдет квартира, которой уже владеют родители, другие родственники несовершеннолетнего.

Процедура получения разрешения

Чтобы получить разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку, надо пройти несколько этапов.

Этап 1. Подача бумаг

Собранные материалы подаются лично в территориальную службу опеки. Если ребенок достиг 14-летнего возраста, он также присутствует. Он подписывает те же бумаги, что и родители.

Неполный пакет документов причина для их возврата без рассмотрения. Устранив недочеты, заявитель вправе подать материалы повторно.

Этап 2. Встреча с сотрудником социальной службы

Перед принятием окончательного решения уполномоченное должностное лицо проводит беседу с законными представителями несовершеннолетнего, выясняет цель покупки квартиры.

Когда ситуация непростая – случай рассматривается специально сформированной комиссией по делам несовершеннолетних и защите их прав.

Этап 3. Уведомление о результате

После рассмотрения поданных бумаг госорганом принимается решение. Оно оформляется в виде постановления и подписывается руководителем организации. Законодательством установлен пятнадцатидневный срок для изучения госструктурой полученных материалов.

Этап 4. Обжалование постановления государственного органа

Что делать, если разрешение на ипотеку от органов опеки не получили? Обжалуйте решение госоргана путем подачи иска в суд. Материалы подаются родителями ребенка или законными представителями. Обжалование вправе осуществить и прокуратура.

Какие потребуются документы

Органам опеки для рассмотрения вопроса относительно разрешения по предоставлению ипотеки на покупку жилья надо предоставить такие материалы:

• заявление официальных представителей несовершеннолетнего установленного образца;
• письменный запрос нотариуса о наличии разрешения на совершение сделки;
• информация о задолженности по коммунальным услугам, которая числится за приобретаемым жилищем;
• документы относительно приобретаемого жилья;
• справка налогового органа о наличии задолженности по налогу на недвижимость;
• проект ипотечного договора на покупку квартиры.

Если от имени несовершеннолетнего приобретается доля в жилище, то совладельцы такой недвижимости обязаны предоставить письменное разрешение на совершение сделки.

Инспектор государственной структуры требует такие бумаги относительно недвижимости, покупка которой осуществляется в пользу ребенка:

• копию свидетельства о праве собственности на продаваемое жилище;
• копию техпаспорта;
• экспертную оценку;
• выписку Госреестра;
• выписку из домовой книги о зарегистрированных жильцах.

Предоставляя копии материалов, заявитель подает оригиналы для осмотра их сотрудником госоргана.

Не позже чем через месяц после приобретения квартиры на имя несовершеннолетнего в ипотеку, законным представителям надо направить органу опеки копию договора купли-продажи.

Источник: https://FromBanks.ru/stati/nesovershennoletnie-deti-ipoteka-i-organy-opeki-/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов

Если в числе собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок, то продажа такой недвижимости затруднена. Для осуществления сделки понадобится согласие контролирующих органов. Считается, что дети по причине малого возраста не могут распоряжаться такой крупной собственностью, так как не представляют ее реальную собственность, следовательно, их интересы должны защищаться.

Так что, даже если родители намерены сделать ребенку лучше – например, разменять старую квартира на более просторную – то им придется постараться для проведения сделки. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих родителей: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?».

Просто продать квартиру, если долей в ней владеет ребенок, не получится. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети таким правом не наделены.

Но если осуществить сделку без соблюдения интересов детей, любой контролирующий орган, например, прокуратура или отдел опеки при администрации, подаст в суд на признание договора недействительным. В результате ребенку вернется его жилплощадь, а стороны обязаны будут компенсировать друг другу все затраты на осуществление сделки.

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником, вы можете узнать в этой статье.

Предоставление аналогичной жилой площади

Чтобы соблюсти все требования закона, при продаже квартиры с собственником-ребенком ему нужно предоставить аналогичную жилплощадь. При этом не должно быть ухудшения жилищных условий.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

• ребенку не должна быть выделена доля меньшей площади (к примеру, 10 квадратных метров вместо 15);
• ребенку не должна быть выделена доля в меньшей пропорции (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от исходной площади квартир);
• в квартире должно проживать не больше людей, чем проживало до этого (например, иногда родители дарят свою долю ребенку в квартире бабушек, где проживает 5 человек, в то время как в исходном жилище их жило трое: мама, папа и ребенок – это не допустимо);
• жилье не должно находиться в аварийном или ветхом состоянии, не должно идти под снос;
• жилье должно быть завершенным, т.е. первичный рынок для сделок не подойдет;
• недвижимость должна быть отнесена к разряду жилой, т.е. на даче или в садовом домике долю выделить не удастся.

Самые реальные выходы из сложившейся ситуации

• проведение одновременной сделки купли-продажи нового и старого жилья, причем новое жилье должно быть таким же, как прежнее, или больше по площади;
• одновременная продажа квартиры и приобретение достроенного жилого дома большей или такой же площади;
• дарение достаточной доли ребенку в любой другой квартире с одновременной продажей прежнего жилья.

Последний вариант принимается органом опеки далеко не всегда, но все зависит от конкретной ситуации. В принципе, возможны и другие решения, но их обязательно нужно согласовать с «детским» инспектором.

Заключение сделки без разрешения опеки невозможно. Если Регистрационная палата обнаружит, что договор был заключен без изведения опеки, то она просто не зарегистрирует сделку и вернет документы собственникам обратно.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: основные варианты сделок.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку

Таким образом, единственный реальный вариант продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – покупка другой жилплощади. Именно поэтому родителям сперва стоит трижды подумать, стоит ли выделять своему малышу долю в квартире. Впоследствии, если придется «расширяться», это создаст дополнительные трудности.

Конечно, если жилплощадь была приобретена с помощью материнского капитала или путем бесплатной приватизации, то тут без выделения долей было просто не обойтись. Однако если квартира покупалась за наличный расчет или с помощью кредитов, то лучше повременить с дроблением долей.

При покупке новой квартиры остро встает вопрос финансов. Как правило, приобретение за наличный расчет затруднено, так как далеко не у каждой семьи имеется на руках достаточная сумма. В большинстве случаев придется обращаться за кредитом или ипотекой. И вот здесь придется столкнуться со сложностями.

Дело в том, что ипотека предполагает передачу жилья банку в качестве залога. Если в числе собственников залогового имущества будут дети, то при возникновении задолженности так просто забрать и реализовать квартиру заемщиков не получится: на защиту интересов несовершеннолетних встанут контролирующие органы – как минимум, опека и прокуратура.

Поэтому банки не дадут ипотеку, если в сделке должны быть учтены интересы несовершеннолетних. В противном случае они будут бессильны против должников, и в итоге после всех судебных тяжб им придется списать долги за истечением срока давности.

Как купить квартиру в ипотеку и какие документы для этого потребуются, вы можете прочесть тут.

Поэтому остается одно из двух:

• искать банк, согласный дать ипотеку на квартиру, в которой будет выделена доля детям;
• брать обычный потребительский кредит на необходимую сумму.

Последний вариант не плох, если сумма не очень большая:

• заемщик быстрее расплатится;
• меньшая переплата;
• не возникнет дополнительных проблем со снятием обременения;
• квартира будет «чистая», т.е. ее можно будет сдать в аренду, подарить, продать и т.д. без уведомления банка.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?

Самый сложный этап – получить соответствующее разрешение в органе опеки. Перед походом в организацию придется подготовиться. Надо будет собрать:

• документы,подтверждающие личность членов семьи и их родственные отношения;
• документы о семейном положении (надо показать: родители в законном браке. разведены или сожительствуют);
• справка о составе семьи, подтверждающая, что родители и их чадо проживают вместе;
• документы на текущую квартиру – техпаспорт, свидетельство о собственности (в т.ч. ребенка), оценка стоимости, выписка из Росреестра;
• аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру – за исключением того, что на свою подаются оригиналы документов, а на новую – копии;
• предварительный договор купли-продажи или проект договора;
• заявление.

Не знаете, как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте нашу новую публикацию.

Как получить разрешение в органах опеки и попечительства: образец ответа.

Что должно содержать заявление?

• причину продажи квартиры – например, одновременная покупка жилья для улучшения жилищных условий;
• планируемую процедуру проведения сделки – вплоть до указания примерных цен и сроков;
• источник появления средств для покупки квартиры – например, взятие кредита в банке;
• в конце обязательно привести список документов, приложенных к заявлению.

Если всё пройдет удачно, то заявителю будет выдано разрешение на проведение сделки за подписью главы муниципального образования (или его зама, курирующего данные вопросы). В нем будет разрешение на совершение конкретных действий, например, на продажу и одновременную покупку определенной квартиры в оговоренный срок со взятием кредита или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается определенный банк, но это не критично: займ можно оформить в любом учреждении, лишь бы было разрешение. А вот приобретаемый объект сменить не удастся – если семья решила купить другую квартиру, то придется получать новое разрешение.

Срок рассмотрения документации – от 2 недель, по факту – около месяца.

Оформление договора

Понадобятся такие документы:

• паспорта сторон;
• свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не входит в число владельцев жилплощади);
• свидетельства о собственности на жилье;
• кадастровый паспорт и техпаспорт квартиры;
• оценка;
• разрешение органа опеки.

Также могут понадобится и другие бумаги, о чем сообщит юрист, составляющий договор. При самостоятельном оформлении договора легко допустить ошибки, так как правильность формулировок и учет всех спорных моментов критически важен в таких сделках.

Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

Структура договора стандартная, предусмотренная положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфом 7 – «Продажа недвижимости».

Что касается подписи, то ребенок с 14-ти лет самостоятельно подписывается в договоре, при этом рядом с ним подпись ставит его законный представитель – родители или опекун. Это означает, что несовершеннолетний действует с его ведома.

Если же малышу еще нет 14-ти лет, то его подписи не требуется. Вместо него на всех страницах договора расписывается только его представитель.

Таким образом, алгоритм проведения сделки с продажей квартиры с несовершеннолетним собственником выглядит так:

1. Поиск подходящего решения для продажи квартиры – покупка другого жилья или дарение доли в другой недвижимости.
2. После выбора варианта необходимо собрать все требуемые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то нужно провести переговоры с владельцами жилья, заключить с ними предварительный договор и заручиться их согласием подождать окончания процедуры сбора всех бумаг.
3. Если новая квартира будет покупаться с помощью ипотеки или кредита, нужно получить предварительное одобрение в банке, а также оформить нотариальное обязательство подарить ребенку долю в жилище после выплаты займа.
4. Все собранные документы сдаются в отдел опеки, оформляется заявление.
5. После удовлетворительного решения можно переходить к совершению сделки по стандартной схеме.
6. Стороны заключают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на жилплощадь.
7. После того, как доля ребенку выделена, в орган опеки предоставляются документальные свидетельства этого – иначе не миновать инспекции и штрафных санкций.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите следующее видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/deti-v-sdelke/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka-7-klyuchevy-h-e-tapov.html

Разрешение на продажу квартиры в органах опеки:хитрости,ипотека

Для защиты несовершеннолетних граждан от мошеннических действий, государство обязывает родителей и опекунов получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки. Процедура имеет четкое регламентирование, но для сохранения времени и сил рекомендуется заранее узнать о нюансах процесса.

Когда необходимо оформление разрешения

Действующее законодательство запрещает осуществлять продажу жилой недвижимости без предварительного получения от органов опеки разрешения на сделку в случае, если одним из владельцев является недееспособный или несовершеннолетний гражданин.

В такой ситуации недостаточно просто прописать его в другом месте, так как после этого он все равно остается владельцем квартиры или ее части.

Связано такое ограничение с тем, что в процессе отчуждения имущества, права лиц такой категории пострадать не должны.

Органы опеки будут контролировать следующие моменты:

1. Оставшаяся во владении доля не должна оказаться меньше предыдущей;
2. Состояние жилья должно быть удовлетворительным для обеспечения комфортного проживания;
3. Удаленность нового места от объектов инфраструктуры не должно быть препятствием для обучения в школе или посещения иных социальных учреждений.

Если несовершеннолетний не входит в число собственников, то необходимости в прохождении подобной процедуры нет. Одна из задач органов опеки, заключается в осуществлении контроля, чтобы права недееспособного или детей при продаже квартиры не были нарушены.

При отсутствии прав собственности невозможна ситуация их ущемления.

Как инициировать процесс

Процедура получения разрешения не требует особых знаний, поэтому помощь опытных риэлторов в такой ситуации может потребоваться только в исключительных ситуациях.

Начальным действием должно стать оформление, и подача заявления в территориальное подразделение органов попечительства для уведомления о намерении продать квартиру.

Делать это необходимо только после того, как будет в полном объеме собран пакет обязательных документов.

Как оформить разрешение на продажу квартиры в органах опеки:

• собрать перечень необходимых бумаг;
• подать заявление в органы опеки:
• получить предварительное разрешение;
• уведомить инспектора о выполнении всех условий.

Заявление обязаны подавать оба родителя или опекун, который имеет законное право выступать законным представителем ребенка. Документ свидетельствует о том, что все предстоящие действия будут совершаться в интересах несовершеннолетнего.

На встрече с инспектором также должен присутствовать лично ребенок, если ему исполнилось 14 лет.

Перечень документов для предоставления в опеку

Одновременно с заявлением законными представителями ребенка предоставляется обязательный пакет документов. Для исключения недоразумений рекомендуется заранее уточнить их перечень, так как в различных регионах их список может незначительно отличаться. При посещении опеки необходимо иметь как копии, так и оригиналы.

В число основных документов входит:

1. Удостоверения личностей заявителей;
2. Заявление-согласие на сделку от несовершеннолетнего собственника старше 14 лет;
3. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
4. Брачное свидетельство либо документ о расторжении брака;
5. Официальные бумаги в отношении отчуждаемого жилья, в том числе на право собственности, кадастровый и технический паспорта;
6. Выписка из домовой книги и Росреестра;
7. Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

При определении ребенка в детский дом или в иное специальное учреждение в силу особых жизненных обстоятельств органы опеки могут принять решение о возможности открытия расчетного счета для перечисления на него средств от продажи.

Сроки рассмотрения заявления и важные нюансы

Время рассмотрения документов для выдачи разрешения может быть различным. Действующими правилами установлен период в 30 дней, но в среднем он составляет 15 дней. Орган опеки вправе выдать отказ в отношении возможности совершения сделки, но в этом случае он должен быть мотивирован.

При несогласии с подобным решением законные представители несовершеннолетнего могут подать иск в суд для его оспаривания.

В большинстве случаев отказ поступает в ситуации, когда для приобретения нового жилья планируется ипотека или привлечение механизма рассрочки.

Сократить срок рассмотрения документов позволяют уважительные причины, но их перечень очень ограничен.

Основанием для этого не может быть:

• завершение срока действия документов, которые были поданы в опеку;
• истечение срока внесения задатка и иных сумм предоплаты;
• отсылка к устным и письменным договоренностям, не имеющим законодательную силу.

Специалисты рынка недвижимости говорят о том, что в среднем процесс продажи квартиры при необходимости проходить процедуру получения разрешительного документа от органов опеки увеличивается на 2 недели.

Подобную особенность необходимо учитывать как продавцу, так и покупателю.

После получения согласия на сделку дальнейший процесс оформления продажи аналогичен стандартной процедуре. Документы для регистрации сделки можно подать через госуслуги или в МФЦ.

Сделать это можно лично, через доверенное лицо или нотариуса.

Последний вариант является наиболее быстрым и удобным, а с текущего года используется как основной при отсутствии возражений со стороны участников сделки.

Согласно действующему законодательству сделки по отчуждению имущества подлежат нотариальному удостоверению, без которого они будут признаны ничтожными.

Какие варианты могут быть

Продажа квартиры с целью приобретения новой недвижимости относится к числу распространенных ситуаций. В жизни опека может идти на уступки и не требовать покупки равнозначного жилья сразу же после отчуждения имеющегося имущества.

Документ может содержать следующие формулировки:

• с одновременной покупкой новой недвижимости;
• с последующим приобретением жилья

В первом случае в документе указывается конкретный адрес, а продажа не сможет быть зарегистрирована ранее перехода прав к ребенку. Второй вариант предполагает открытие специального счета и перевод на него средств покупателя.

Такая ситуация возможна при следующих обстоятельствах:

1. Необходимость смены места жительства с переездом в другой город;
2. Потребность проходить лечение;
3. Отъезд с целью обучения.

Законным представителям придется предоставить доказательства необходимости продажи, так устные объяснения приняты не будут.

В качестве таковых может выступать рекомендация врача, направление из лечебного учреждения, приглашение на работу или обучение.

Заключение

Процедура получения разрешения от органов опеки предполагает выполнение определенной последовательности действий, начало которым дает личное обращение законных представителей c заявлением.

Для рассмотрения обстоятельств потребуется предоставить обязательный пакет документов и выждать законодательно определенный срок.

Решение может быть как положительным, так и отрицательным в зависимости о того, насколько будут соблюдены требования в части обеспечения прав несовершеннолетнего.

Источник: https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/prodazha-kvartiry/razreshenie-na-prodazhu-kvartiry-v-organax-opeki/

Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Что делать?

Андрей

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т—Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
2. Паспорта родителей.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно.

При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили.

Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodazha-ipoteki-s-matkapitalom/

Разрешение органов опеки, не могу разобраться — Ипотека, кредитные организации, рассрочка и страхование недвижимости

Отправлено 06 Май 2014 — 07:02

Беру ипотеку по молодежной программе , в перечень документов входит справка на разрешение органов опеки на залог доли несовершеннолетнего, для этой справки органы опеки просят еще кучу документов, хотел бы узнать можно ли по молодежной программе не делать долевое, а оформить жилье на одного человека??

Вот перечень документов для получения справки в органах опеки:

• Договор купли-продажи, вот тут я не понял зачем органам опеки договор купли продажи.
• Тех. паспорт квартиры от продавцов
• Справки от налоговой
• Свидетельство о рождении ребенка
• и так далее

Отправлено 07 Май 2014 — 22:40

FeeL (06 Май 2014 — 07:02) писал:

Беру ипотеку по молодежной программе , в перечень документов входит справка на разрешение органов опеки на залог доли несовершеннолетнего, для этой справки органы опеки просят еще кучу документов, хотел бы узнать можно ли по молодежной программе не делать долевое, а оформить жилье на одного человека??

Вот перечень документов для получения справки в органах опеки:

• Договор купли-продажи, вот тут я не понял зачем органам опеки договор купли продажи.
• Тех. паспорт квартиры от продавцов
• Справки от налоговой
• Свидетельство о рождении ребенка
• и так далее

Если Вы говорите об ипотечной программе, то квартиру можно оформить только на заемщика или заемщика и созаемщика. Совсем не обязательно включать  несовершеннолетнего в число собственников, если он  не продает недвижимость (долю) для покупки другой квартиры в ипотеку. Это на Ваше усмотрение и усмотрение банка, при этом надо понимать, что  очень мало банков работают с «детскими долями».
Если нет возможности избежать включения ребенка в число собственников ипотечной квартиры, то придется получать разрешение ООП на то чтобы заложить долю ребенка в ипотеку. Для этого нужно не только собрать пакет документов, но и  ждать решения от 1 до 4 недель. Кстати, ответ ООП может быть и отрицательным.
Если Вы приобретаете квартиру по субсидии и ребенок включен в число субсидентов, то долю ему выделять нужно обязательно,это условие ЖК и соотвественно при получении ипотеки (если кроме субсидии используются ипотечные средства) Вам необходимо получить разрешение ООП.

Сообщение отредактировал Екатерина: 07 Май 2014 — 22:48

Екатерина

Отправлено 08 Май 2014 — 10:21

Екатерина (07 Май 2014 — 22:40) писал:

Если Вы говорите об ипотечной программе, то квартиру можно оформить только на заемщика или заемщика и созаемщика. Совсем не обязательно включать  несовершеннолетнего в число собственников, если он  не продает недвижимость (долю) для покупки другой квартиры в ипотеку. Это на Ваше усмотрение и усмотрение банка, при этом надо понимать, что  очень мало банков работают с «детскими долями».
Если нет возможности избежать включения ребенка в число собственников ипотечной квартиры, то придется получать разрешение ООП на то чтобы заложить долю ребенка в ипотеку. Для этого нужно не только собрать пакет документов, но и  ждать решения от 1 до 4 недель. Кстати, ответ ООП может быть и отрицательным.
Если Вы приобретаете квартиру по субсидии и ребенок включен в число субсидентов, то долю ему выделять нужно обязательно,это условие ЖК и соотвественно при получении ипотеки (если кроме субсидии используются ипотечные средства) Вам необходимо получить разрешение ООП. Понятно, а если ребенок официально по документам не является моим ребенком, я думаю никакого разрешения от ООП мне не нужно.

Отправлено 08 Май 2014 — 13:39

FeeL (08 Май 2014 — 10:21) писал:

Понятно, а если ребенок официально по документам не является моим ребенком, я думаю никакого разрешения от ООП мне не нужно.

если ребенку выделяется доля в квартире, приобретаемой в ипотеку, то не важно биологическое родство — есть ребенок-сособственник — идите в опеку. Вы бы все таки объяснили, зачем включаете несовершеннолетнего в число собственников? На него начислена субсидия? Продаете его долю в другом жилье? Настаивает мать ребенка?
Опека выдаст такое решение без проблем, если ребенок ранее никакой собственностью не владел, и с большой неохотой, если Вы лишаете ребенка собственности по другому адресу. с уважением,
Смирнова Светлана, специалист отдела городской недвижимости

агентства Александр-Недвижимость

Отправлено 08 Май 2014 — 14:25

Смирнова (08 Май 2014 — 13:39) писал:

если ребенку выделяется доля в квартире, приобретаемой в ипотеку, то не важно биологическое родство — есть ребенок-сособственник — идите в опеку.
Вы бы все таки объяснили, зачем включаете несовершеннолетнего в число собственников? На него начислена субсидия? Продаете его долю в другом жилье? Настаивает мать ребенка?
Опека выдаст такое решение без проблем, если ребенок ранее никакой собственностью не владел, и с большой неохотой, если Вы лишаете ребенка собственности по другому адресу. На ребенка субсидия не начислена, опекунство тоже не оформляют, говорят ждите минимум 3 года, я как раз таки хотел не включать ребенка в число собственников, ибо при продаже мороки больше. Просто рассказывали что, если берешь ипотеку по молодежной программе обязательно включать всю семью в число собственников.

Отправлено 08 Май 2014 — 15:24

FeeL (08 Май 2014 — 14:25) писал:

На ребенка субсидия не начислена, опекунство тоже не оформляют, говорят ждите минимум 3 года, я как раз таки хотел не включать ребенка в число собственников, ибо при продаже мороки больше. Просто рассказывали что, если берешь ипотеку по молодежной программе обязательно включать всю семью в число собственников.

к Вашей субсидии по программе «Молодежи — доступное жилье» должна прилагаться памятка, там все четко прописано. А кто «говорит», про ребенка, про «ждать три года», кто этот тайный советник? Если субсидия только Ваша, а Вы планируете включить в сособственники ребенка, отцом которого не являетесь и субсидия на которого не начислялась  — жилищный комитет откажет в перечислении субсидии продавцу, Вы для таких манипуляций должны как раз подтвердить родство, а так как ребенок не Ваш, то родство Вам не подтвердить не представляется возможным. с уважением,
Смирнова Светлана, специалист отдела городской недвижимости

агентства Александр-Недвижимость

Отправлено 08 Май 2014 — 17:27

Смирнова (08 Май 2014 — 15:24) писал:

к Вашей субсидии по программе «Молодежи — доступное жилье» должна прилагаться памятка, там все четко прописано.

«ждать три года» мне сказали в Органах опеки, сказали ранее этого срока даже не подходите, а про «Молодежную программу» вы меняли не поняли, я говорил про ипотечную программу в банке где беру ипотеку.

Отправлено 08 Май 2014 — 22:51

FeeL (08 Май 2014 — 17:27) писал:

«ждать три года» мне сказали в Органах опеки, сказали ранее этого срока даже не подходите, а про «Молодежную программу» вы меняли не поняли, я говорил про ипотечную программу в банке где беру ипотеку.

Для ипотеки по «Молодежной программе» не обязательно включать ребенка в число собственников, если он не продает другую недвижимость.
Про органы опеки я не поняла. Почему 3 года не приходить? Зачем ждать 3 года?
С точки зрения оплаты налогов это понятно и логично, а вот при чем тут опека?

Екатерина

Источник: https://forum.bn.ru/index.php?showtopic=64319