Покупка квартиры по наследству, полученной менее и более 3 лет назад

Последнее обновление: 15.01.2019

Вопрос:

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Ответ:

Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще.

Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель.

Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится недействительной (подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке).

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев).

То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству.

Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Здесь нужно понимание принципов и порядка наследования недвижимого имущества (квартиры). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах, теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону, и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.

Как можно обменять свою квартиру на другую – 3 способа. См. по ссылке.

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч.

с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше).

Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто.

Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание. И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону.

Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание (здесь могут помочь юристы), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был «не в себе», когда его подписывал.

Если продавцы не выписываются из проданной квартиры, что делать Покупателю? Смотри в этой заметке по ссылке.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание, никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке.

Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса (у любого, не обязательно по месту жительства). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает.

А значит, они вступают в наследство по закону, в порядке установленной очередности.

Что делать Покупателю? Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную) нотариальную палату, и/или воспользоваться интернет-ресурсом «Единая информационная система нотариата» (см. ниже об этом).

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию. Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний.

И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон.

Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

И вдобавок, существует еще такое понятие как «обязательная доля» в наследстве, которая возникает независимо от завещания (подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества – см. ссылку выше).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию, ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры.

Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания.

Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной.

Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых.

А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство (повышенный риск!), то лучше получить дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.

• Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.
• Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира была получена в наследство».

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/riski-pokupki-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2020 году

Наследственное имущество не изымается из оборота. После смерти владельца оно переходит новым собственникам по завещанию или закону, которые вправе распорядиться им по своему усмотрению. Однако покупка квартиры по наследству у таких граждан сопряжена с риском аннулирования сделки. Сегодня рассмотрим, какие опасности несет в себе приобретение унаследованного жилья, и как их избежать.

Общая информация о наследовании квартир

После смерти собственника жилье не становится бесхозяйным. Оно переходит новому владельцу (или группе новых владельцев) по следующим основаниям приобретения:

• нотариальное завещание, составленное на специальном государственном бланке;
• если завещания нет, происходит наследование по закону в порядке очередности;
• если наследников нет, имущество переходит по наследству на баланс поселка или города и приобретает статус социального жилья.

Хозяин квартиры, полученной по наследству, не ограничен в своих правах независимо от оснований приобретения – он может продать недвижимость без ограничений.

Поэтому может случиться, что администрация города продает имущество, полученное по наследству. Сделки покупки квартиры по наследству у муниципалитета можно признать самыми безопасными.

Остальные продавцы вполне могут злоупотреблять своими правами, предлагая заведомо обремененное или проблемное жилье.

Внимание! Квартира, приобретенная по ренте, не считается полученной по наследству.

Однако наследники умершего могут попытаться оспорить рентное соглашение и вместе с ним отменить все последующие сделки. Читайте на нашем портале подробнее о договоре ренты и спорах с наследниками.

Если продавец утверждает, что приобрел квартиру в наследство по договору дарения – скорее всего, это мошенник. Заключение дарственных, вступающих в силу после смерти дарителя, запрещено законом. Читайте подробнее о таких сделках здесь.

Риски покупателя наследственной квартиры

Есть несколько основных рисков покупки квартиры по наследству:

• отмена ДКП через суд – самый существенный риск;
• выявление пожизненных жильцов, которых нельзя выселить;
• обнаружение долгов умершего, с которыми придется разбираться новому владельцу.

Вероятность их реализации в жизни зависит от ряда факторов, к которым относится срок владения квартирой, основания ее наследования (закон или завещание), и иногда даже причина смерти владельца.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового владельца жилья, полученного продавцом по наследству, – аннулирование договора купли-продажи через суд и изъятие квартиры.

Конечно, в случае признания сделки недействительной покупателю должны вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это либо невыполнимо на практике, либо очень долго. Судебное разбирательство длится несколько месяцев.

За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которую потом будут частями взыскивать с его официальной зарплаты.

Потребовать аннулирования сделки через суд могут:

• Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особенную опасность представляют владельцы обязательной доли в наследстве – иждивенцы умершего, нетрудоспособный супруг, родители и дети.
• Супруг, которому не выделили супружескую долю.
• Наследники, которые не успели принять наследство в течение положенных 6 месяцев по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и так далее).
• Граждане, доказавшие свое родство уже после смерти наследодателя. Если бы этот факт был установлен вовремя, имущество распределилось бы по-другому.

Судебных процедур отмены покупки квартиры по наследству тоже может быть несколько. В зависимости от требования заинтересованного лица:

• оспаривание завещания;
• обжалование действий нотариуса;
• восстановление срока на принятие наследства;
• признание наследника (продавца) недостойным;
• аннулирование самого ДКП.

В результате любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в наследственную массу и происходит новое распределение имущества.

Отказополучатели

Существенным риском при покупке квартиры, полученной в наследство является выявление пожизненных жильцов:

• отказополучателей – по завещательному отказу;
• получателей ренты – по договору ренты, который не прекратился смертью плательщика.

Отказополучатели могут не только пожизненно проживать в квартире, но и осуществлять любые другие права. Например, пользоваться ей временно.

Формулировка «завещательный отказ» имеет мало общего с какими-то негативными последствиями. По отказу человек (отказополучатель) получает определенную выгоду – в данном случае связанную с проживанием в квартире.

Эта выгода не обусловлена его родством с умершим или наличием у него право на наследство. Достаточно только воли наследодателя, чтобы наделить кого-либо по его усмотрению правом пожизненного проживания в квартире.

Внимание! Выселить отказополучателя принудительно не получится даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ излагается в завещании и выглядит следующим образом:

Если нет завещания – то нет и отказа. При этом в завещании может быть указан один только отказ.

Долги умершего

Риск, который может возникнуть при любой покупке, не только квартиры, полученной по наследству, — обнаружение долгов бывшего владельца. Чаще всего это долги по коммунальным платежам. Распределяется бремя погашения задолженности так:

• коммунальные платежи – ЖЭУ, вода, канализация, тепло, газ – оплачиваются продавцом;
• взносы по капитальному ремонту следуют за квартирой и после покупки погашаются новым владельцем.

Читайте подробнее: «Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: как проверить задолженность».

Оцениваем вероятность рисков

Вероятность реализации рисков покупки квартиры по наследству зависит от следующих факторов:

• по закону или завещанию получено жилье;
• сколько времени прошло с момента оформления прав продавца;
• в некоторых случаях – какова причина смерти наследодателя.

Внимание! Оценивать риски нужно в совокупности. Например, если квартира находится в собственности сына наследодателя, который получил ее по завещанию, меньше года – нужно посмотреть, есть ли другие наследники первой очереди. Если таких нет, можно оформлять покупку, не опасаясь отмены.

Наследство по закону

Считается, что если квартира получена в наследство по завещанию, риск ее покупки стремится к нулю. Однако это не так. Риски примерно одинаковые, собирается человек покупать завещанное жилье или унаследованное по закону.

По закону имущество распределяется между наследниками той очереди, которая ближе всего по родству к умершему. Например, если наследников первой очереди нет, квартиру получит вторая очередь и так далее. Всего очередей семь, и есть еще восьмая – «сквозная», которая наследует вместе с текущей очередью. Сложности возникают когда:

• некоторых родственников сложно разыскать;
• имеется наследование по праву представления – то есть племянник получает квартиру взамен своей умершей матери (тетки наследодателя), которая получила бы долю, будучи живой к моменту открытия наследства;
• внезапно выявляется завещание.

Покупка квартиры, унаследованной по закону, тем рискованнее, чем более дальняя степень родства была призвана к наследованию.

Наследство по завещанию

По завещанию наследство получает тот, кто в нем упомянут. Сложности возникают, если:

• завещание составлено не по закону, либо завещатель находился в спутанном состоянии сознания;
• имеются получатели обязательной доли, которые наследуют независимо от завещания;
• обнаруживается более поздняя версия завещания, которая имеет приоритет.

Риск покупки квартиры, приобретенной в наследство по завещанию, повышается, если наследник не состоял в родстве с наследодателем и получил квартиру «в обход» кровных родственников. Последние попробуют высудить жилье в суде через отмену завещания.

Квартира в собственности меньше 3 лет

Три года – общий срок исковой давности. На него рекомендуют ориентироваться при покупке квартиры, полученной в наследство, поскольку именно три года дается наследникам на оспаривание любых сделок, связанных с отчуждением жилья.

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности порождает очень высокий риск. Если жилье находится во владении меньше года – риск еще выше.

Квартира во владении дольше 3 лет

Риски в данном случае существенно снижаются, однако не исчезают полностью. По ГК максимально срок исковой давности может быть продлен до 10 лет при условии, что заявитель не знал о нарушении своих прав. Если такой заявитель объявится, сделки отменят.

Интересный материал о сроках исковой давности по оспариванию сделок, в том числе завещания и ДКП, ищите здесь.

Причина смерти владельца

Это обстоятельство имеет значение, когда выясняется, что гражданин умер не фактически, а «юридически» — то есть его признали умершим через суд. В такой ситуации есть риск, что наследодатель когда-нибудь объявится живым и постарается вернуть свое имущество назад.

Как снизить риски

Существенно уменьшить риски при покупке квартиры по наследству помогут следующие действия:

1. Проверить документы. Как минимум нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходах прав собственности, обременениях, а лучше – попросить продавца показать свидетельство о праве на наследство. В последнем будет указан завещательный отказ, если есть. По документам можно понять срок владения жильем и состав наследников.
2. В ДКП прописать гарантии продавца относительно наличия прав иных наследников и третьих лиц на квартиру. Для полной безопасности прописывают обязательство продавца в случае изъятия у покупателя недвижимости предоставить ему аналогичное жилье.
3. Проверить, не занижена ли цена имущества. Если стоимость квартиры подозрительно низкая, это может говорить об имеющихся скрытых проблемах с правами. Кроме того, покупка по заниженной цене говорит о недобросовестности самого покупателя – защитить свои интересы в суде в случае необходимости будет сложно.
4. Удостоверить ДКП у нотариуса. Сотрудники нотариальной конторы обязаны проверить юридическую благонадежность квартиры. У них есть доступ к внутренним реестрам системы ФНП. Если выявится проблема – сделка просто не состоится. Кроме того, если нотариус ошибется, с него можно будет взыскать убытки в будущем за счет его страховки.
5. Застраховать титул в любой страховой компании. Такая страховка поможет покрыть убытки, возникшие в связи с аннулированием покупки по иску наследников.

Внимание! К сожалению, нотариус, который вел наследственное дело, не вправе выдавать информацию о наследниках и содержании завещания. Узнать подробности у него практически нереально.

Защита в суде

Если дело дошло до суда, придется простроить серьезную стратегию защиты. Самый весомый аргумент для этого – Постановление Конституционного Суда № 6-П от 21 апреля 2003 года. В данном постановлении Суд выявил, что жилье нельзя изъять у добросовестного покупателя, который не знал и не мог знать о препятствиях к покупке квартиры.

Подтвердить добросовестность помогут:

• пакет документов, которые покупатель получил от продавца на сделке – подтвердят, что он искал и проверял информацию;
• выписки и справки, которые покупатель заказывал сам при покупке;
• факт нотариального удостоверения договора;
• пункт в ДКП о гарантиях продавца в плане отсутствия прав третьих лиц на квартиру.

Суд усомнится в добросовестности, если обнаружит явно заниженную цену и ДКП, составленный с явными ошибками, «на коленке».

Покупка квартиры по наследству сопровождается рядом рисков, которые нужно оценивать в совокупности. Некоторые из них существенные, другими можно пренебречь. Снизить риски покупки проблемной квартиры помогут рекомендации редакции нашего портала.

Внимание! В статье изложена общая информация. Решить индивидуальную ситуацию и разобраться в нюансах нового законодательства можно на онлайн-консультации у нашего дежурного юриста. Окно расположено в правом нижнем углу экрана.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/kvartiry-po-nasledstvu.html

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству: нужно ли платить в 2020 году

Минимальный срок нахождения в собственности имущества, освобождающий физлицо от уплаты НДФЛ

• До 2016 года срок владения имуществом, при котором ее владелец освобождался от  уплаты налога, составлял три года.
• С наступлением 2016 года данный срок был увеличен до пяти лет, за исключение ряда случаев, по которым сохранился прежний трехлетний срок.
• Так, срок владения в 3 года, был оставлен для имущества:

• Право собственности на которое возникло до 1 января 2016 года;
• Полученного по наследству, приватизации, договору пожизненного содержания и в дар.

Для всего остального имущества срок равен пяти годам.

Таким образом, для квартиры, полученной в наследство, срок составляет три года. Если гражданин владел ею свыше указанного периода времени уплачивать он ничего не должен.

Как определить срок владения?

1. По общему правилу срок собственности открывается датой регистрации права собственности и заканчивается датой внесения сведений в государственный реестр о переходе права другому владельцу.

2. Однако, для наследуемого имущества порядок несколько иной, а именно, срок нахождения полученной в наследство квартиры начинает течь с момента смерти наследодателя и заканчивается внесением изменений в реестр, связанных со сменой владельца.

3. Таким образом, если наследодатель умер, допустим, в 2011 году, а право собственности было оформлено лишь в 2015, то при продаже квартиры в 2015 году наследник ничего уплачивать с полученного дохода не будет.

Исходя из вышеизложенного, следует вывод, что при продаже квартиры, доставшейся по наследству, налог уплате подлежит, но только если срок владения данным жильем составляет менее 3 лет. Определившись с тем, нужно ли платить налог с наследуемой квартиры, рассмотрим по какой ставке он исчисляется и в каком порядке уплачивается.

Ставка налога

• 13% для тех граждан, что проживают в России больше 183 дней в году, в котором была продана квартира;
• 30% для граждан, проживавших, в год продажи имущества, менее указанного выше срока.

Уменьшение дохода

Полученный от продажи доход может быть уменьшен на налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей.

Пример расчета:

Соловьев Л.Б. в 2015 году получил по наследству квартиру. В 2016 году продал ее за 4 652 369 руб. Так как недвижимость была в собственности меньше трех лет, Соловьев должен уплатить с полученного дохода НДФЛ в бюджет. Сумма к уплате в бюджет составит 604 808 руб.:

• 4 652 369 * 13%
• Если Соловьев решит воспользоваться вычетом, сумма подоходного платежа к уплате в бюджет будет равна 474 808 руб.:
• (4 652 369 – 1 000 000) * 13%

Декларация по НФДЛ

1. Если при реализации наследуемого имущества возникла обязанность уплатить налог с дохода, то данную прибыль необходимо отразить в налоговой декларации по форме 3- НДФЛ.
2. Указанный документ должен быть представлен в налоговый орган в срок не позднее 30 апреля года, следующего за тем, когда было продано имущество и получен доход.

3. Заполнить декларацию можно несколькими способами:

• От руки, получив бланк отчетности в любом налоговом органе или скачав его с официального сайта ФНС РФ;
• С помощью компьютера, заполнив электронную форму декларации, которую можно также получить на сайте финансового ведомства;
• С помощью специальных программ, разработанных ГНИВЦ ФНС: «Налогоплательщик ЮЛ» и «Декларация». Указанные декларации размещены на сайте ФНС и доступны для скачивания абсолютно бесплатно.
• Воспользовавшись помощью нашего юриста, который в кратчайшие сроки подготовит и заполнит за вас все необходимые документы. Свою заявку вы можете оставить в форме под данной статьей.

Сдать декларацию гражданин может:

• Сам или через своего представителя (при предъявлении нотариальной доверенности);
• По почте (заказным письмом с описью вложения);
• По телекоммуникационным каналам связи с электронной цифровой подписью.

Необходимо отметить, что в случае, если сумма к уплате равна нулю (вычет больше, чем полученный доход) декларацию все равно придется сдать.

Если отчетность в срок не будет сдана в ИФНС, на гражданина будет наложен штраф в сумме не меньше 1 000 руб.

Уплата налога

Налог должен быть уплачен в бюджет в срок не позже 15 июля года, следующего за тем, когда был получен доход. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/nalog-s-prodazhi-kvartiry-po-nasledstvu

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски, пошаговая инструкция в 2019 году

Главная / Наследство / Покупка квартиры полученной по наследству

Просмотров 1580

На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения, даже сниженную цену воспринимают как «подвох».

Почему? По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.

Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.

Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять.

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом.

Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

Основным риском является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

По закону

Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги.

Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки.

Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее.

Чаще всего случаются следующие ситуации:

• Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
• Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
• Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.

Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.

Ситуация, скорее всего, будет развиваться по следующему сценарию: наследник подает исковое заявление в суд, если суд удовлетворит иск, новый владелец должен освободить жилое помещение.

Безусловно, он потребует с продавца выплаченные за жилье деньги, но, скорее всего, они будут уже потрачены.

Если ни денежных сбережений, ни равноценного имущества у него нет, покупатель сильно рискует потерять и новоприобретенное жилье, и деньги.

По завещанию

Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть.

Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы.

Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут.

Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.

Срок давности и риски при покупке

Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

Каков срок давности для заявления притязаний?

Согласно статье 1155 ГК РФ, наследник, который не вступил в наследственные права по уважительным причинам, должен обратиться в суд на протяжении полугода с момента, как узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство.

А согласно пункту 2 статьи 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты права не должен превышать десять лет со дня нарушения этого права.

Иными словами, на протяжении десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей (согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом).

А если случатся непредвиденные обстоятельства (вроде обнаружения новых наследников) и судебные разбирательства завершатся не в пользу покупателя, он должен будет вернуть квартиру и получить взамен ту денежную сумму, которая указана в договоре. Доказать, что квартира была приобретена намного дороже, будет практически невозможно.

Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие  риски для покупателя все равно остаются.

Прежде всего, риск обнаружения новых родственников, которые не вступили в наследственные права вовремя. Они имеют право на восстановление пропущенного срока через суд, если они не успели вступить в наследство по уважительной причине.

Как уже упоминалось выше, не позже, чем через шесть месяцев после того, как отпали обстоятельства, послужившие причиной для пропуска срока (а случиться это может и гораздо позже, чем через три года), можно обратиться в суд с иском о восстановлении пропущенного срока.

И если решение суда будет положительным, можно заявить о наследственных правах.

Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.

Доверенность и риски

Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности. Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!

Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.

Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

Первое, в чем должен быть достоверно уверен потенциальный покупатель – факт смерти владельца недвижимости. Попросите у продавца свидетельство о смерти. Может быть, он пропал без вести? Не исключено, что человек, который даже судом признан умершим, через некоторое время «оживет» и потребует возврата собственности или денежной компенсации.

После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:

• Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
• Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
• Выписка из домовой книги (справка о составе семьи), желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.

Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.

Если квартира перешла в собственность продавца по завещанию, нужно ознакомиться с завещанием. Вполне возможно, что завещание содержит завещательный отказ (ст.

1137 ГК РФ), согласно которому, например, завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жилым помещением третьему лицу.

Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.

Если наследников несколько, каждый из них должен лично поставить подпись в договоре купли-продажи. Возможна такая ситуация, когда наследники оформляют доверенность – один из них представляет интересы всех. Проверьте доверенность – в ней должно быть указано, на какие действия уполномочен представитель. Может ли он подписывать договор, получать денежные средства?

Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!

Судебная практика

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.

Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя.

Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон.

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Продажа квартиры, полученной по наследству

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
• документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
• кадастровый паспорт на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

• Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
• Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

• приватизации;
• наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
• договора пожизненного содержания с иждивением

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

• в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
• налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
  • для граждан РФ — 13%;
  • для иностранных граждан — 30%.

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

• если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
• если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

• инвалиды 1-й и 2-й группы;
• инвалиды детства;
• пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.

131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

• договор купли-продажи квартиры;
• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• свидетельство о праве на наследство;
• документы из Росреестра:
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
• кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
• справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

• При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
• Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Читать подробнее…

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

• сведения о сторонах сделки;
• стоимость квартиры;
• информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
• срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

• паспорт продавца и покупателя;
• договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Источник: http://nasledstvoved.ru/imushhestvo-v-nasledstvo/kvartira/prodazha/